Ce mois-ci, nous aimerions aborder le sujet de l’optimisation de la transmission du droit de nue-propriété immobilier. Tout d’abord, rappelons succinctement le principe du démembrement de propriété. La pleine propriété d’un immeuble est constituée de deux droits distincts : l’usufruit, qui procure à son détenteur des revenus ou le droit de vivre dans le bien pendant sa durée, et la nue-propriété qui offre le droit de devenir plein propriétaire au terme du démembrement. Dans le cadre des programmes immobiliers commercialisés, le démembrement est temporaire, et fixé à l’avance : de l’ordre de 15 à 18 ans. L’usufruit est acquis par un bailleur social qui aura le droit de louer le bien pendant cette durée, et l’investisseur nu propriétaire en sera plein propriétaire à la fin de la durée fixée sans aucune fiscalité ni indemnité à verser. Le nu-propriétaire, se privant ainsi des revenus pendant toute la période du démembrement, achète la nue-propriété à un prix que l’on dit « décoté » : environ 60% du prix du bien immobilier selon les cas.
Cet investissement, souvent réalisé pour se constituer un patrimoine ou pour optimiser son ISF, peut parfaitement rentrer dans une logique globale d’optimisation de la transmission de son patrimoine. En effet le client peut acheter le droit de nue-propriété, et le donner à ses enfants. Cependant dans ce cas, au terme du démembrement, ce sont les enfants qui profiteront des revenus ou de la vente du futur bien immobilier. Il est pourtant possible de réaliser une donation de la nue-propriété tout en conservant un droit futur sur le bien immobilier pour les parents, grâce à l’utilisation d’une société civile.
Prenons le cas de Monsieur EXPERT, 45 ans, souhaitant acheter cash un droit de nue-propriété temporaire de 16 ans pour 300 000 €. Ce bien immobilier est valorisé, en pleine propriété, à 500 000 €. Suite à son acquisition, il souhaite donner ce droit à sa fille. L’assiette des droits de donation sera de 270 000 €. (NB pour le film : Utilisation obligatoire du barème 669 du CGI : la valeur d’un usufruit temporaire est de 23% par tranche de dix ans).
Monsieur EXPERT transmet donc, au bout de 16 ans, un bien d’une valeur de 500 000 € sur une base taxable de 270 000 €.
Prenons le même cas, mais cette fois Monsieur EXPERT achète ce droit de nue-propriété après avoir constitué une société civile dont il a apporté 300 000 € au capital. Il obtient donc des parts en pleine propriété de la société civile pour un montant de 300 000 €. Cette société civile achète le droit de nue-propriété. Monsieur EXPERT donne cette fois les parts en nue-propriété de la société civile : l’assiette de taxation est de 120 000 € (NB pour le film : utilisation du barème 669 du CGI pour les donations en viager : 40% de 300 000 €).
Monsieur EXPERT transmet donc, au bout de 16 ans, un bien d’une valeur de 500 000 € sur une base taxable de 120 000 € tout en conservant les revenus jusqu’à son décès et en maîtrisant la gestion du bien grâce aux statuts de la société.
Cette stratégie, efficace au niveau fiscal, doit être réalisée dans le cadre d’une approche globale. Afin de sécuriser le conseil de cette transmission par le biais d’une société civile, il convient de prendre les dispositions suivantes :
– L’usufruitier doit être suffisamment jeune pour espérer profiter de la fin du démembrement temporaire avant son espérance de vie : ici, une espérance de vie supérieure à 16 ans
– Il est recommandé la détention par la société civile d’actifs en pleine propriété lui procurant des revenus pour notamment régler ses frais d’existence
– La société civile doit correctement réaliser ses actes juridiques, comme les assemblées générales ou détenir une comptabilité
Au final, l’acquisition d’un droit de nue-propriété peut permettre d’allier un investissement patrimonial pertinent avec un conseil sur la transmission d’un patrimoine, à valoriser et facturer !
Stéphane FLANDIN, Responsable de l’ingénierie patrimoniale, Expert & Finance
